Een man een man, een woord een woord

Na een drukke, maar fijne dag, zit ik even uit te blazen op de bank. Dan gaat de telefoon. Een man zoekt naar woorden: “Sorry, ik ben woedend, ik kan er bijna niet over praten. Ik heb jouw nummer van een kennis gekregen.” Beetje bij beetje begint hij zijn verhaal te vertellen.

“Na lang zoeken eindelijk een appartement gevonden dat helemaal past. Twee keer bezichtigd met de verkopend makelaar en na lang onderhandelen overeenstemming bereikt. Morgen zou de koopakte getekend worden. Vanmiddag belt de makelaar om die afspraak af te zeggen. De woning is aan iemand anders verkocht. Voor een hoger bedrag. Dat is toch niet te geloven! Afspraak is afspraak. Een man een man, een woord een woord. Zegt die makelaar dat mondelinge afspraken niet bindend zijn. Maar ik heb bewijzen. Overeenstemming per mail, zelfs een concept koopakte per mail. Ook dat zou niet tellen. Hoe zit dat?”

Ik leg hem uit dat een mondelinge overeenstemming vandaag de dag inderdaad niet meer bindend is. De wetgever heeft de spelregels en daarmee de moraliteit bij het kopen en verkopen van een huis veranderd. Sinds 2003 is in het Burgerlijk Wetboek onder artikel 7:2 lid 1 opgenomen dat de (ver)koop van een woning door een particulier schriftelijk moet worden aangegaan. Er is pas sprake van een overeenkomst zodra er een door koper én verkoper getekende koopakte is. Mondelinge afspraken, zelfs afspraken per mail of een toegestuurd concept koopovereenkomst zijn niet bindend. *(zie toelichting)

“Hoe begrijpelijk uw teleurstelling en boosheid ook is, de verkoper staat in zijn recht”, leg ik de man uit. Hem “aanpakken”, het eisen van een schadevergoeding, zal daarom niet lukken. “Maar er bestaat nog een kans die ik voor u wil onderzoeken.” Woede slaat om in teleurstelling, kans in hoop. “Welke kans heb ik nog?”, vraagt de man.

“Ik kan de verkopend makelaar vragen of er al een door de nieuwe bieder en de verkoper getekende koopakte ligt. Zo niet, dan is verkoper ook niet aan de opvolgend bieder gebonden en staat het hem vrij om alsnog met u tot zaken te komen. Als u een nieuw voorstel doet dat aantrekkelijker is dan het bod dat hij van de nieuwe bieder heeft, bestaat de kans dat hij uiteindelijk toch aan u verkoopt.”

De volgende ochtend heb ik de verkopende makelaar gebeld. Hij vond de situatie ook erg vervelend. Maar hij treedt op voor de belangen van de verkoper en er kwam een beter bod, dat bovendien zonder voor behoud van financiering werd uitgebracht, dus zijn opdrachtgever koos ervoor om daarmee verder te gaan. “Maar”, vertelt de verkopend makelaar, “er ligt nog geen getekende koopakte dus het staat jouw cliënt vrij om een nieuw voorstel te doen.”

“Mijn cliënt”, kon zich het risico van een bod zonder een voorbehoud van financiering echter niet veroorloven. Zijn nieuwe bod was voor de verkoper helaas niet aantrekkelijk genoeg om de zekerheid van een verkoop zonder voorbehoud van financiering op te geven.

De inmiddels niet meer boze man is nu op zoek naar een ander huis. Om meer kans te maken en om deze problemen te voorkomen heeft mij gevraagd om hem te helpen. Hij zoekt een 2 a 3 kamer appartement in Oud Zuid, de Rivierenbuurt of Oud West van circa 60 a 70 m2 in de prijsklasse tot € 300.000. Graag met terras of ’n tuintje. Heeft of weet u zo’n woning? Ik hoor het graag van u.

Mijn nieuwe cliënt is nog steeds een man van: “een man een man, een woord een woord” maar zal na het vinden van zijn droomhuis pas met mij het glas heffen nadat het door hem én verkoper ondertekende koopcontract bij de notaris ligt.

* Toelichting

De overheid is tot deze wetgeving gekomen om particuliere kopers van woningen te beschermen tegen overhaaste beslissingen. Door het schriftelijkheidsvereiste is het duidelijk wanneer een overeenkomst tot stand is gekomen. Vanaf dat moment, vanaf het moment dat de particuliere koper de door hem én de verkoper getekende koopovereenkomst heeft ontvangen, heeft hij nog 3 dagen bedenktijd. Binnen deze 3 dagen kan hij alsnog afzien van de koop. Deze 3 dagen bedenktijd geldt niet voor een verkoper. Om verdere rechtsongelijkheid te voorkomen heeft de Hoge Raad in 2011 uitgesproken dat het schriftelijkheidsvereiste echter ook geldt voor een particuliere verkoper.

Net zoals de potentiële koper kan ook een verkoper afzien van een verdere transactie zolang er geen door beiden getekende overeenkomst bestaat. Dat betekent dat noch een particuliere koper, noch een particuliere verkoper gehouden is aan het tekenen van een schriftelijke vastlegging (koopakte) van een bereikte overeenstemming. Uit de wet volgt immers dat hij niet tot die medewerking is verplicht. Koper kan zo, zolang er niet door beiden partijen getekend is en zelfs  tot 3 dagen na de ondertekening, bijvoorbeeld voor een ander huis kiezen. Verkoper kan zolang er geen door beiden getekende overeenkomst ligt een beter bod van een andere bieder aanvaarden.

Laat een reactie achter

Time limit is exhausted. Please reload CAPTCHA.